La decisione di comprare una casa per adibirla a bed & breakfast è sicuramente una scelta da prendere con le dovute precauzioni, valutandone pro e contro. Certamente l'Italia offre moltissime attrattive, dunque l’idea di investire su un b&b ha una sua validità di base.

In particolare bisogna considerare l’importanza dell’investimento, il luogo nel quale lo si decide di fare, ma anche le possibili problematiche burocratiche da smaltire.

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Vendere casa con mutuo è un argomento complesso, in questa guida ti spiegheremo passo passo quando è possibile e come farlo. Richiedere un mutuo è un impegno importante, poiché è probabile che ci vorranno molti anni per estinguerlo, un periodo di tempo in cui è naturale pensare che la vita di una persona possa cambiare. Nel caso in cui, ad esempio, si siano usati i soldi del suddetto mutuo per comprare casa, non è detto che, con il tempo, non si voglia cambiare abitazione. Come fare, però, per vendere un immobile su cui si sta ancora pagando il mutuo?

Con questa guida, vogliamo aiutarti a capire quali sono le possibilità per chi ha deciso di cambiare casa pur avendo ancora un mutuo acceso. Puoi inoltre rivolgerti a noi, nel caso tu stia pensando di vendere casa, per una valutazione gratuita del vostro immobile.

Il mutuo con sostituzione di garanzia dell’immobile

Se si ha ancora un mutuo ipotecario che riguarda un’abitazione, quando si acquista un’altra casa è necessario che sia quest’ultima a garantire per il finanziamento, in modo da liberare chi comprerà il primo immobile dal peso del mutuo precedente.

In questo caso si procede con la “sostituzione di garanzia”. Questa consiste nello spostamento dell’ipoteca sul nuovo immobile, liberando così quello precedente.

Vendere casa con il mutuo ponte

Già molto usato all’estero, questo tipo di mutuo ha preso piede anche in Italia. Di breve durata (non supera i 24 mesi) e del valore di non oltre il 60% dell’immobile, consente ai proprietari di un immobile di acquistarne un altro senza che questo risulti come seconda casa, poiché si è in primo luogo manifestata l’intenzione di vendere quello già posseduto.

Entro i 24 mesi, il prestito richiesto andrà rimborsato con i proventi dell’immobile venduto e si risulterà proprietari di un solo immobile.

Estinzione anticipata del mutuo tramite vendita

La scelta più sicura per liberare un immobile dal peso di un’ipoteca quando si decide di vendere una casa con un mutuo ancora acceso è ovviamente quella di eliminare il mutuo stesso. Per farlo, si può scegliere di:

• estinguere il mutuo prima dell’atto, nel caso in cui si avesse una somma sufficiente a estinguere anticipatamente il mutuo prima del rogito sul nuovo immobile. In questo caso, si può pagare in un’unica soluzione il capitale residuo alla banca, che confermerà la cancellazione dell’ipoteca

• estinguere il mutuo al rogito, utilizzando il denaro ricavato dalla vendita della casa. L’acquirente della casa consegnerà un assegno dell’importo pari alla somma rimanente del mutuo, comprendente anche eventuali penali, che verrà rilasciato alla banca che ha concesso il prestito, permettendo così di dichiarare estinta l’ipoteca

Se si opta per l’estinzione anticipata, bisogna tenere in conto che ci potrebbero essere delle difficoltà di coordinamento tra la banca del venditore e quella dell’acquirente, sia per l’iscrizione dell’immobile a ipoteca che per il trasferimento della somma per estinguere il primo debito.

Inoltre, per quanto l’estinzione anticipata permetta di risparmiare sugli interessi ancora da maturare, bisogna valutare se sia effettivamente conveniente optare per questa modalità. In particolare, vanno tenuti in considerazione i seguenti elementi:

• gli interessi. È meglio estinguere anticipatamente un mutuo quando lo si è richiesto da poco tempo, poiché nei primi anni vengono pagati gli interessi, che sono più alti all’inizio e si azzerano con il passare del tempo, quando la rata del mutuo si costituisce solo dalla quota capitale (ovvero quella effettivamente richiesta in prestito)

• le eventuali penali

Accollo del mutuo

Può infine essere possibile trasferire il peso del mutuo sul nuovo proprietario, che subentra al pagamento delle rate residue del mutuo, lasciando libero il vecchio proprietario di richiedere da zero un secondo finanziamento.

L’acquirente deve accettare tutte le condizioni a cui il mutuo originario era stato stipulato e la banca, una volta valutato il rischio di insolvenza del nuovo mutuante, si occupa di rilasciare una liberatoria che solleva il vecchio proprietario di ogni responsabilità relativa alle rate precedenti. In questo modo, l’accollatario non può accampare diritti sui versamenti che sono già stati effettuati dall’intestatario precedente del finanziamento.

Il vantaggio per il venditore consiste nell’immediata liberazione da mutuo e ipoteca, mentre per l’acquirente è necessario valutare i pro e i contro. Da una parte, infatti, l’accollo permette di accedere a un finanziamento senza pagare i costi iniziali di accensione, dall’altra si entra in un accordo già stipulato, magari a condizioni meno vantaggiose di quelle attuali – anche se nulla vieta di rinegoziare con la banca o di optare per una surroga.

Se si decide di optare per l’accollo, le variabili da tenere in considerazione sono quindi diverse ed è importante tenerle tutte in conto per riuscire a concludere positivamente questo tipo di accordo fra compratore e venditore.

Vendere la prima casa e comprarne un’altra

Vendere la prima casa e comprarne un’altra è un’operazione delicata. È necessario prestare attenzione per evitare problemi di carattere fiscale come venderla prima di cinque anni dal rogito. Il rischio in questo caso è vendere la propria abitazione perdendo le agevolazioni sulla prima casa. Non solo si è obbligati a restituire le somme di cui si è beneficiato, ma sarà necessario sostenere gli interessi su queste somme.

Prima della vendita di una casa, un passo fondamentale è sicuramente quello di calcolare il valore dell’immobile: per farlo occorre incrociare vari parametri e fattori, affidandosi a strumenti e professionisti che possano svolgere il calcolo in sicurezza e affidabilità. Puoi chiedere a noi una consulenza gratuita. 

Perché è importante il valore di un immobile

Stabilire il valore di una casa è un’operazione che influisce sull’esito positivo di una compravendita. Definire il prezzo di un immobile, infatti, permette al venditore di immettere la casa sul mercato senza correre il rischio di andare incontro ad una perdita chiedendo una cifra troppo bassa. Per questo, è bene eseguire il calcolo del valore immobiliare per tempo, ossia prima di mettere in vendita la casa con un annuncio.

Come si ricava il valore di un immobile

Il valore di mercato non si ricava a partire dal prezzo a cui è stata pagata la casa quando è stata acquistata ma moltiplicando la quotazione per ogni metro quadro di superficie commerciale, per poi moltiplicare di nuovo il risultato per i coefficienti di merito. Per conoscere la superficie commerciale occorre sommare la superficie scoperta e quella coperta della casa. Informazioni rispetto alle quotazioni degli immobili al metro quadro possono essere richieste all’Agenzia delle Entrate. Mentre per il calcolo dei coefficienti di merito esistono dei parametri come il grado di luminosità della casa, il piano a cui è situata, la presenza del giardino, il fatto che la casa necessiti o meno di una ristrutturazione e quanto ingente questa deve essere.

I nostri professionisti sono sempre aggiornati in merito a questi dettagli importanti: contattaci per la tua consulenza gratuita.

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Ormai è sempre più diffusa la pratica di consultare online gli annunci immobiliari. Questo ha reso prioritario mostrare e valorizzare al massimo la tua abitazione in vendita tramite immagini e video con alto impatto visivo. È risaputo che il comportamento naturale di un potenziale acquirente è quello di passare in rassegna e dare priorità alle fotografie, ancora prima di leggere le descrizioni e tutte le informazioni relative all’immobile. Ecco, quindi, la motivazione più importante del perché un ottimo servizio fotografico immobiliare sia in grado di valorizzare al massimo le potenzialità di qualunque immobile in vendita, suscitando curiosità ed emozioni positive nel potenziale acquirente, tali da spingerlo a richiedere una visita o un sopralluogo.

Cosa fare prima di scattare le fotografie al tuo immobile

Prima di scattare delle fotografie al tuo immobile in vendita è bene tenere presente alcuni importanti fattori.

L’illuminazione ha un ruolo fondamentale: curala al meglio prima di scattare le fotografie.

Naturalmente risultano essere di fondamentale importanza anche la pulizia e l’ordine. È scontato ricordare che uno spazio non trascurato avrà un impatto molto migliore.

Anche i dettagli sono importantissimi: cerca di valorizzare quelli che per te rappresentano un punto di forza del tuo immobile.

Cosa fotografare in una casa in vendita

Esterni

Particolarmente indicata la presenza di una fotografia che ritragga la facciata della casa in vendita. Meglio scattarla con la luce del sole e non in ombra. Nel caso l’immobile disponga di un giardino, sarebbe indicato riordinarlo, con erba tagliata e dettagli curati.

Panorama

Nel caso in cui l’immobile in vendita goda di un ottimo panorama, sarà importante valorizzarlo al meglio. Il nostro consiglio, inoltre, è quello di contestualizzare il panorama: nella fotografia da scattare cerca di comprendere anche parte della porta o della finestra da dove viene scattata la foto. L’immagine risulterà più realistica agli aocchi del potenziale compratore.

Locali interni

Le immagini dei locali interni sarebbe indicato scattarle da diverse prospettive, in modo da non risultare ripetitivo. Un buon metodo per ritrarre i locali è quello di fotografarli da un angolo della stanza, cercando di donare ampiezza all’immagine. Naturalmente porte e finestre dovrebbero essere aperte in modo da fornire più luce naturale alla stanza.

Le foto della cucina dovrebbero ritrarre questo locale in maniera ordinata, pulita e colorata. Un cestino di frutta darà la vivacità richiesta.

Le immagini della camera da letto dovrebbero cercare di valorizzare al massimo gli spazi: dai priorità al letto al centro della stanza.

Il bagno dovrebbe essere ritratto in foto nella maniera più neutra possibile. Quindi nessuna spugnetta, prodotto di pulizia, saponi e altro dovrebbero finire nelle tue inquadrature. Ricorda anche di valorizzare qualche dettaglio che reputi interessante, come un rubinetto, piastrelle o altro.